نظرا لأهميّة الموضوع وانعكاسه المباشر على أملاك المواطنين، وخصوصًا على ضوء المصادرات الواسعة للأرضي، التي تحصل مؤخّرا في مناطق عدّة في بلادنا، وبالذات من أجل توسيع الشوارع القائمة في محيط قرانا ومدننا، أصبح من الواجب أن أضع أمامكم هذا المُرشد القانونيّ الأساسيّ، الذي يهدف إلى شرح موضوع مصادرة الأراضي وكيفيّة مجابهتها قانونيّا.
ما هي الأمور التي يجب علينا إدراكها بخصوص مصادرة الأرض؟ هل يمكن إلغاء المصادرة؟ هل هناك تقادم على دعاوى بقضايا مصادرة الأرض؟ ما هي التعويضات التي يستحقّها المالك بعد المصادرة؟ في هذا المرشدّ القانوني، نجد الإجابات على هذه الأسئلة.
ما هي مصادرة الأراضي؟
مصادرة الأراضي تعتبر من أهمّ الصلاحيات الممنوحة قانونيا لمؤسّسات الدولة، وهدفها "شراء" الأرض من مالكِها بشكلٍ قسريّ ونقلها لمُلك الدولة بهدف استخدامها للصالح العام.
منذ أنّ تأسّست هذه الدولة، سُنّت العديد من القوانين التي تمنح لمؤسّساتها صلاحية مصادرة أراضي المواطنين الخاصّة. وبالتالي، فإنّ مصادرات الأراضي يمكن أنّ تحصل بالاعتماد على قوانين مختلفة، مثل قانون التخطيط والبناء، قانون الأراضي، قانون أملاك الغائبين (أو ما يسمّى بالغائبين)، قانون المياه، قانون الآثار، إلخ. هنا، يجب التنويه أنّ لكل قانون من قوانين المصادرة أهدافة، الأدوات الخاصّة به وطريقة تطبيقه. فعلى سبيل المثال، قانون التخطيط والبناء يمنح اللجنة المحليّة للتخطيط والبناء مصادرة الأراضي الخاصّة من أجل بناء مؤسّسات تعليميّة، مثلاً، أو مساحات عامّة أو مواقف للسيّارات، أو مصادرة من أجل توسيع الطرقات. وبموجب هذا القانون، تستطيع اللجنة المحليّة للتخطيط والبناء مصاردة حتى 40% من مساحة الأرض دون أن تضطرّ إلى دفع التعويضات لمالك الأرض، لكن يجب الانتباه إلى أنّ المصادرة بموجب قانون التخطيط والبناء هذا، مشروطة بوجود خارطة هيكليّة مصادق عليها في المنطقة التي تنوي اللجنة مصادرتها.
بالمقابل، هناك أيضا قانون الأراضي الذي سُنّ عام 1943 (أي فترة الانتداب البريطاني) وتبنّته الدولة عند تأسيسها، وعُدّل لأوّل مرّة (منذ تأسيس الدولة)، قبل 7 سنوات فقط (عام 2010). هذا القانون يعتبر من أهم قوانين المصادرة في البلاد وبموجبه صودرت معظم الأراضي العربيّة منذ خمسينيات وستينيات القرن الماضي إلى يومنا هذا. في السابق، كان هذا القانون يسمح للدولة بمصادرة 25% من الأرض دون دفع التعويضات للمالك، ولكن هذا الأمر ألغيَ عام 2010 بعد تعديل القانون. وعليه، يجب التأكيد أنّ كل مصادرة تحصل اليوم بموجب قانون الأراضي هذا، تكون مشروطة، حتما، بدفع تعويضات المصادرة الكاملة للمالك.
هل كل مصادرة تُلزم الدولة بدفع التعويضات؟
قطعا لا. كما ذكرت أعلاه، هناك صلاحيّة للجنة التخطيط والبناء بمصادرة حتى 40% من مساحة قسيمة الأرض دون دفع التعويضات، لكن هناك حالات عديدة تمّت فيها مصادرة مساحة تتعدّى الـ40% من مساحة القسيمة، وفيها ادّعت الدولة أنها ليست مُلزمة بدفعِ تعويضات، لكن هنا يجب التدقيق في ادعاء الدولة لأنه من الممكن دحضه قانونيا. يُذكر أنه في حال إقرار خارطة هيكلية تشمل مصادرة مساحة تقلّ عن 40% من مساحة القسيمة، يمكن، بل يتوجّب، تقديم دعوى لدفع تعويضات بحسب المادة 197 لقانون التخطيط والبناء، حتى لو كانت المساحة تقلّ عن 40% من مساحة القسيمة.
هل هناك تقادم على دعاوى تعويضات مصادرة الأراضي؟
طبعا، هناك تقادم. في قرار المحكمة العليا بقضيّة تتعلّق بمصادرة الأراضي (المعروفة بقضيّة "أريدور")، قرّرت المحكمة العليا ما يلي: الفترة التي يُسمح فيها للمالك تقديم دعوى تعويضات على مصادرة الأرض تمتدّ من موعد سيطرة الدولة، فعليّا، على الأرض المصادَرة، وحتى مرور 7 سنوات (كحدّ أقصى) من موعد سيطرة الدولة على الأرض. أيّ أنّ هناك تقادم على الدعاوى القضائيّة إذا قدّمت للمحكمة بعد مرور 7 سنوات من سيطرة الدولة فعليا على الأرض.
من الجدير ذكره هنا، أنّه عندما تتمّ مصادرة الأرض بحسب قانون التخطيط والبناء، فهناك مرحلتان (كما ذكرنا أعلاه): المرحلة الأولى، هي مرحلة إقرار خارطة هيكليّة للمنطقة، والتي من خلالها يتمّ تخصيص مساحات معيّنة من الأرض للمصادرة (من أجل توسيع شارع، أو إقامة مفترق طرق أو بناء مؤسّسة عامّة، إلخ)، وعندها يستحقّ المالك، بل يتوجّب عليه، تقديم دعوى تعويضات بحسب المادة 197 لقانون التخطيط والبناء وذلك خلال 3 سنوات فقط من المصادقة على الخارطة الهيكليّة، ليس أكثر. أما في المرحلة الثانية، عندما تسيطر الدولة فعليّا على الأرض، بموجب الخارطة المصادق عليها، يمكن تقديم دعوى تعويضات أخرى بحيث يتم تقييم الأرض بحسب تخصيصها الجديد.
ماذا يمكن لي أن أفعل إذا استلمت أمرا بمصادرة الأرض؟
في الحقيقة، هناك عدة وسائل يمكن من خلالها معالجة الموضوع، إذا كانت المصادرة بحسب قانون التخطيط والبناء: أولا، يجب إدراك الموضوع عند عرض الخارطة الهيكليّة وتقديم اعتراض عليها، وإذا رُفض، الاستئناف على القرار. ثانيًا، بعد المصادقة على الخارطة الهيكليّة يمكن تقديم استئناف للمحكمة ومطالبة إلغائها. ثالثا، يمكن تقديم دعوى تعويضات بحسب المادة 197 لقانون التخطيط والبناء. أمّا بعد المصادرة فعليّا، بحسب قانون الأراضي، فهناك إمكانيّة تقديم اعتراض خطّي مفصّل على مصادرة الأرض. هذا الاعتراض يُقدّم خلال 60 يوما من نشره، وعليه أنّ يتضمّن كل الادعاءات القانونيّة التي يمكن لها أن تغيّر من قرار المصادرة. أمّا عندما يكون أمر مصادرة للأرض قديم، أو مرّت عليه سنوات طويلة دون تنفيذه، فيتوجّب على المالك التدقيق جيّدا في موعد إصدار أمر المصادرة وفي هدف المصادرة، ومعرفة القانون الذي تمّت بموجبه هذه المصادرة. ذلك لأنّه من الممكن جدّا إلغاء أمر المصادرة كليّا إذا كان الأمر مستندا إلى قانون الأراضي المذكور، لأنّ ذلك يمكن أن يعتبر تخلّي من قبل الدولة عن هدف المصادرة. أخيرًا، فيما لو لم تكن هناك أي إمكانيه لإلغاء المصادرة (برغم كل ما ذكر أعلاه)، فيمكن تقديم دعوى تعويضات حتى تتحمّل الدولة المسؤوليّة الكاملة بتعويض المالك بقيمة أرضه المصادرة كاملة.
كيف يتمّ تقييم تعويضات المصادرة؟
تقييم التعويضات يتمّ بواسطة مخمّن أراضي. عموما، يتم تقديم تقريرين من قبل مخمني الأراضي، واحد من قبل مالك الأرض المصادرة، والثاني من قبل الدولة، وبعدها يناقش الأمر أمام المحكمة المركزيّة لتقرّر في دعوى التعويضات بناء على البيّنات التي تقدّم لها من قبل الطرفين. بطبيعة الحال، الدولة تحاول تخفيض قيمة الأرض حتى تُلزم بدفع أدنى تعويضات، بما في ذلك طرح ادّعاءات مختلفة التي يتوجّب على المالك ومحاميه الردّ عليها وإقناع المحكمة بضرورة التعويض الكامل، دون نقصان.
تنويه: المعلومات المذكورة في هذا المُرشد هي للتوعية والانتباه فقط وليست بديلا عن الاستشارة القانونيّة المهنيّة.
* المحامي نضال داوود/ ترشيحا، حاصل على اللقب الثاني في القانون ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات.
التعليقات