نظراً لأهميّة الموضوع، وفي ظلّ الأخبار الواردة عن صفقات بيع وشراء أراض بشكلٍ غير قانوني، أودّ أن أشير هنا إلى أهمّ 8 فحوصات يجب أنّ تتمّ قبل شراء العقار (بغضّ النظر اذا كان العقار أرضًا سكنية أو أرضًا زراعيّة أو منزلة، أو الخ):
1. الأوراق الثبوتيّة: في المرحلة الأولى يجب التأكّد من هويّة صاحب العقار. هذا هو الأمر الأساسي الذي يجب الانتباه إليه ولا يمكن إطلاقاَ التنازل عنه. إذا كان التسجيل في الطابو – يجب التأكّد أنّ البائع مسجّل في الطابو. إذا كان التسجيل في 'دائرة أراضي إسرائيل'، يجب فحص الأوراق الثبوتيّة، والتأكّد من أنّ البائع مسجّل هناك.
2. العقار 'نظيف' من الحجوزات أو من القروض: هناك الكثير من العقارات سجّل عليها حجز أو قرض من البنك، وبالتالي، يتوجّب على صاحبها أن يلغي الحجز أو يسدّد القرض للبنك قبل بيعها للمعني. هناك إمكانيّة لــ 'تنظيف' العقار من الحجوزات أو القروض من خلال عمليّة البيع نفسها، أي عن طريق تخصيص القسم اللازم من قيمة الشراء لـسداد القرض أو إلغاء الحجز (ولكن هذا يجب أن يكون متّفقا عليه ومكتوبًا بوضوح في الاتفاقيّة بشكل لا يمكن التلاعب فيه).
3. الخرائط الهيكليّة: يجبّ التأكّد من أنّ الخرائط الهيكليّة تسمح بالبناء. هذه النقطة مهمّة إذا كان الحديث عن قطعة أرض يشتريها المعني لبناء منزل. يجبّ التأكّد من أن الأرض تدخل في مسطّح البناء ويمكن البناء عليها، وليست أرضًا زراعيّة. هناك طبعاً أراض موجودة داخل مسطّح البناء، ولكنها معدّة لبناء المصالح الخاصّة أو المباني العامّة أو السياحيّة، وليس بيوتا للسكن. لذلك مهمّ جداً التدقيق في الخرائط الهيكليّة وحقوق البناء الممكنة على الأرض.
4. التطابق بين البناء القائم وبين رخصة البناء: الكثير من البيوت الموجودة، بنى عليها أصحابها إضافات دون الترخيص اللازم. هذا البناء يؤدّي بطبيعة الحال إلى إجراءات قانونيّة مكلفة (خصوصاً جنائيّة) يتحمّل مسؤوليّتها من يشتري البيت (أو المصلحة). لذلك، يتوجّب على المعني فحص ذلك من خلال رخصة البناء أو ملف المبنى.
5. إجراءات قانونيّة ضدّ صاحب البيت: هذا الفحص، كما الفحص السابق، يمكن أن يتمّ من خلال الاطّلاع على ملف المبنى. يجبّ التأكّد من عدم وجود أيّ إجراء قانوني أو مخالفة أو أمر هدم إداري ضدّ صاحب العقار (هذا يمكن أن يكون مسجّلا أحياناً – أحياناً فقط – في سجل الطابو).
6. التخطيط في المنطقة: في قرار صدر مؤخّراً، أقرّت المحكمة دفع تعويضات إلى سكّان أحد المباني في منطقة حيفا بسبب بناء مرتفع على قطعة الأرض المجاوره للمبنى. هذا القرار كان استثنائيا بسبب ارتفاع المبنى الجديد المجاور. ولكن في حالات كثيرة أخرى هناك صعوبة جديّة في إثبات الضرر الناجم عن البناء في الأرض المجاورة، لذلك يجب فحص إمكانيات البناء القائمة في المنطقة، والتأكّد من أنه لا يمكن بناء مبنى ضخم أو أي بناء آخر يسبب إزعاج أو ضرر للبيت أو الأرض الذي ينوى شراءها.
7. الضرائب على المشتري: عند شراء العقارات هناك ضريبة يجب أن يدفعها المشتري، وهي ضريبة الشراء. هناك عدّة درجات من هذه الضريبة تتعلّق بعدّة عوامل، وعلى المشتري أن ينتبه إليها وأن يعلم ما هي الضريبة التي عليه أن يدفعها، حتى لا يتفاجأ لاحقاً (عن درجات الضريبة وكيف يمكن الاستفادة منها يمكن التطرّق في مناسبات لاحقة).
8. الضرائب على البائع: إضافةَ الى ضريبة الشراء، هناك أيضاً ضريبة يجب أن يدفعها البائع. هنا يمكن التساؤل: ماذا يعنيني أنا، كمشتر، بالضريبة التي يجب أن يدفعها البائع؟ الإجابة على ذلك بسيطة: إذا لم يدفها البائع – لا يمكن تسجيل البيت أو قطعة الأرض في الطابو. لذلك، هناك مصلحة مباشرة للمشتري بأن يدفع البائع الضريبة المستحقّة عليه. بناءً على ذلك، من المهمّ معرفة الضريبة التي يجب أن يدفعها البائع، والتأكّد من دفعها بواسطة طرق معيّنة تفصّل في الاتفاقيه بينهما.
إضافةً إلى ذلك، على المشتري التأكّد من عدم وجود ديون على الأرض بسبب ضريبة الأملاك أيضاً، والتي ألغيت قبل أكثر من عشر سنوات. هنا أشير إلى أنّ سلطة الضرائب أعلنت عن حملة لدفع الديون المستحقّة من ضريبة الأملاك (والتي تمتد الى موعد أقصاه 30.6.2015) والتي من خلالها يمكن دفع الديون بشروط مغرية جداً وبتخفيضات كبيرة.
هذه هي باختصار النقاط الـ 8 الأساسيّة التي يجب الانتباه لها قبل شراء العقارات. هناك أيضا العديد من الأمور يجب فحصها والتدقيق فيها والتي تتعلّق بعدة عوامل مرتبطة بطبيعة الاتفاقيّة ونوع العقار، والتي تمنع حتماً المخاطرة والتورّط في مشاكل نحن في غنى عنها.
إضافةً إلى ذلك، في فترة البناء أو حتى الترميم، هناك العديد من المشاكل التي يمكن تفاديها وعليها يمكن الحديث في مناسبات أخرى.
* محام حاصل على اللقب الثاني في القانون ومختصّ في مجال الأراضي والعقارات
التعليقات