حالة الحرب الحاليّة تفرز كل يوم العديد من الأسئلة المتعلّقة بالاتفاقيات الموقّعة، بما في ذلك ما يتعلّق بإمكانية تأجيل موعد تنفيذ الالتزامات المتّفق عليها؟ أو التساؤل: هل التأخّر في تنفيذ الالتزامات يؤدّي بالضرورة إلى دفع التعويضات للطرف المتضرّر، وهل هناك إمكانية ربما لإبطال الاتفاقيات (كليّاً أو بشكل جزئي)؟
الكثير من هذه الأسئلة طُرحت مؤخّراً حول مكانة الاتفاقيات في حالة الحرب التي نعيشها. لذلك أودّ الإجابة هنا عن الأسئلة التي تكرّرت مؤخّراً للاستفادة وشرح الجوانب القانونية المختلفة لكل منها، خصوصاً بسبب عدم وضوح الوضع القانوني المتعلّق بتنفيذ/ إبطال الاتفاقيات بسبب الحرب.
1. هل يمكن تأجيل موعد الدفعات التي اتفق عليها في الاتفاقية (مثلاً: تأجيل دفع إيجار الشقّة السكنيّة أو قرض الإسكان ("مشكانتا")؟
قبل عدّة أشهر سنّ قانون جديد يسمح بتأجيل موعد تنفيذ استحقاقات الدفع التي أقرّت بالاتفاقيات أو بقرارات المحاكم بحيث يمكن تأجيل موعد الدفع لشريحه معيّنة من الناس التي لا يمكنها أن تمارس حياتها العاديّة ولا يمكنها أن تنفّذ الاستحقاقات القانونيّة بسبب حالة الحرب. هذا القانون يسمح بتأجيل موعد الدفع لمدة 145 يوماً أو حتى 29.2.2024 (الأقرب بينهما)، ولكن هذا مشروط بإعلام الطرف الاخر بذلك. على سبيل المثال يمكن لهذه الفئة تأجيل موعد دفع القرض العقاري للبنك أو الدفع للشركة العقاريّة بسبب الحرب. الشريحة التي يتخلّلها هذا القانون تضمّ سكّان بعض القرى والمدن في شمالي البلاد وجنوبها، الجنود وطواقم أجهزة الطوارئ المختلفة، جرحى الحرب الخاضعين للعلاج، الأسرى/ المفقودين/ المختطفين وأزواجهم/ زوجاتهن وآخرين.
2. هل يمكن تأجيل الدفعات المتّفق عليها في كل أنواع الاتفاقيّات؟
كلا. في حالات معيّنة لا يمكن تأجيل الدفعات حتى في توفّر الشروط المذكورة في القانون. على سبيل المثال يمكن أن نذكر الحالات التالية التي لا تسمح التأجيل: اتفاقيات العمل، الاتفاقيات مع شركات بطاقات الائتمان حول الدفعات الشهريّة من خلال بطاقات الائتمان، الدفعات بحسب اتفاقيات وقّعت بعد 7.10.2023، وحالات أخرى.
3. ماذا بخصوص إمكانيّة تأجيل موعد دفعات الإيجار الشهريّة للشقق السكنيّة؟
بحسب قانون تأجيل الاستحقاقات الذي سنّ مؤخّراً، يمكن بالفعل تأجيل الدفعات الشهريّة لفترة محدودة فقط، وهذا مشروط بأنّ تكون من الفئة المذكورة في القانون. في هذه الحالة يجبّ إعلام الطرف الآخر/ مالك الشقّة السكنيّة مسبقاً وقبل التأجيل (مفضّل خطيّاً).
4. هل يمكن تأجيل دفعات ضريبة "الأرنونا" والمياه بسبب الحرب، وهل هذا يعتبر خرقاً لاتفاقيّات الإيجار؟
قانون تأجيل الاستحقاقات يتطرّق أيضاً للدفعات للسلطات المختلفة، بما في ذلك ضريبة "الأرنونا" والمياه. بمعنى، هناك إمكانية لتأجيل الدفعات هذه أيضاً، مع توفّر الشروط المذكورة بالقانون نفسه. بالتالي، فإنّ هذا التأجيل لا يمكن اعتباره خرقاً للاتفاقيّات الموقّعة.
5. هل يمكن إبطال اتفاقية إيجار بسبب حالة الحرب؟
كما ذكرت في المقالة السابقة قانون الاتفاقيات (الانتصاف نتيجة لخرق الاتفاقيات) يسمح لأحد الأطراف طلب إعفائه من تنفيذ الاستحقاقات المتّفق عليها في الاتفاقية، وذلك باكتمال الشروط التالية معاً: أولاً، حصول أحداث تمنعه من تنفيذ الاتفاقية. ثانياً، لم يكن يعلم هذا الطرف مسبقاً ولم يتوقّع حصول هذه الأحداث. ثالثاً، لا يمكنه منع حدوثها. هذا يعني أنه في حال حصول حدث ما يمنع أحد أطراف الاتفاقية من تنفيذ الاتفاقيّة، وهو لم يتوقّع حدوث هذا الحدث أبداً ولم يستطع حتى أن يمنع حدوثه، فحينها يمكنه الادعاء بأنه معفيّ من تنفيذ استحقاقاته بحسب الاتفاقيّة وأن يطلب حتى إلغائها.
يجب التنويه هنا، بأنّ التوجّه العام للمحكمة العليا في تفسير القانون هو الامتناع من توسيع إمكانيات الإعفاء (حتى في حالات الحرب) وتطبيقه في حالات نادره جداً. مع ذلك، هذا التوجّه ليس بالضرورة ينطبق على الظروف الحالية للحرب الذي فيها خرج عشرات آلاف السكان من بيوتهم وأفرغت قرى ومدن عديده من سكانها في شمالي البلاد وجنوبها. ولذلك، من استأجر شقّة سكنية في مدينة أفرغت بالكامل من سكانها لا يمكنه الاستمرار في السكن فيها بسبب حالة الحرب، وهذا قد يؤثّر على توجّه المحكمة للموضوع في الفترة القريبة.
6. هل يمكن طلب دفع تعويضات بسبب تأخير الشركة العقاريّة في موعد تسليم الشقة السكنيّة؟
قبل الإجابة عن السؤال يجب هنا التنويه أنّه يجب التدقيق وفحص الاتفاقية الموقّع عليها. لأنّ هذا النوع من الاتفاقيات يكون غالباً لصالح الشركة العقاريّة (!) (خصوصاً إذا لم يكن المشتري ممثّلاً من قبل محام مختصّ من طرفه وليس محامي الشركة الذي يمثّل الشركة فقط). مع ذلك، فيما يخصّ التأخّر في تسليم الشقّة السكنيّة بسبب الحرب، هنا يتوجّب على الشركة العقاريّة إثبات أنّ التأخير متعلّق بشكل مباشر بالحرب. على سبيل المثال، في واحدة من قرارات المحكمة بموضوع التأخير في تسليم الشقّة بسبب الحرب، ردّت المحكمة ادعاء الشركة العقاريّة ورفضت أن يكون التأخير متعلّق بالحرب لأن الشركة لم تقدّم للمحكمة الدلائل الكافية لإثبات ذلك. في ظروف الحرب الحاليّة يمكن القول إنّ هناك احتمالا جدّيا بأن تقبل المحكمة ادعاءات الشركات العقاريّة في حال وجود تأخير في تسليم الشقق بسبب الحرب.
7. هل هناك إمكانيّة طلب تعويضات من الشركة العقاريّة إذا لم تثبت أنّ التأخير متعلّق بالحرب؟
بالطبع. في الحالات التي يكون فيها تأخير من قبل الشركة العقاريّة، والتأخير ليس مرتبطاً بالحرب، فإن القانون ينصّ على أنّ كل تأخير في تسليم الشقّة السكنية يزيد عن 30 يوماً يلزم الشركة بدفع تعويض مالي للمشتري بقيمة رسوم الإيجار الشهريّة لشقّة مماثله لمدة 4 أشهر التالية. وإذا زاد التأخير عن 5 أشهر فعلى الشركة دفع تعويض للمشتري بقيمة 125% من رسوم الإيجار الشهريّة لشقّة مماثلة لمدة 5 أشهر التالية. وبعدها، إذا لم تسلّم الشركة الشقة السكنيّة للمشتري، عليها دفع تعويض بقيمة 150% من رسوم الإيجار الشهريّة لشقّة مماثلة حتى موعد تسليم الشقّة.
تنويه: المعلومات المذكورة في هذا المُرشد المختصر هي للتوعية والانتباه فقط وليست بديلاً عن الاستشارة القانونيّة المهنيّة.
*مختصّ في مجال الأراضي والعقارات
اقرأ/ي أيضًا | هل يمكن إبطال الاتفاقيات بسبب الحرب؟
التعليقات